Инвестиции в строительство жилой недвижимости — механизм привлечения

Строительство остается одной из наиболее прибыльных отраслей деятельности. Инвестиции в жилую недвижимость — это очень хороший вид долгосрочных вложений, других инвестиционных инструментов, которые обладали бы столь же высокой доходностью и надежностью, сегодня практически нет.

Такие инвестиции приносят хорошую прибыль, но ее придется подождать, и этот вариант не подойдет вам, если вы хотите получить прибыль быстро.

С другой стороны, если вы настроены серьезно и любите основательный подход, строительство жилой недвижимости — это отличное направление для инвестирования. Чтобы вложения принесли прибыль, важно заранее просчитать риски, которых здесь предостаточно.

На что могут быть направлены инвестиции в строительство?

В число основных направлений для инвестиций в строительство относятся:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• жилые дома;
• коммерческая недвижимость — к примеру, офисные и торгово–развлекательные центры;
• коттеджные поселки;
• производственные предприятия;
• гостиницы и гостиничные комплексы.

Больше половины всех инвестиций идет на постройку жилых домов и коммерческой недвижимости.

Существует три варианта инвестирования в строительство жилья:

При покупке квартиры на начальном этапе строительства дома или даже до закладки фундамента цена ее будет максимально низкой. Таким образом, выступая соинвестором при строительстве многоквартирного дома, можно в итоге получить хорошее жилье, не потратив много денег. Однако придется ждать от одного года до нескольких лет, пока дом будет сдан в эксплуатацию.

Стоит отметить, что, строго говоря, в таком случае вы все–таки являетесь потребителем. Однако многие из тех, использует подобные схемы для привлечения средств, будут называть вас инвестором.

Приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду — хороший способ обезопасить свои сбережения от инфляции и при этом получить прибыль. Доход в виде арендной платы будет небольшим, однако впоследствии при желании квартиру вы сможете продать, чтобы вложить деньги куда–то еще.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Механизмы инвестирования

Инвестициями в строительство жилья занимаются:

• инвестиционные фонды;
• девелоперские компании;
• физические лица, которые выступают инвесторами при строительстве домов — дольщики.

Каждая категория применяет свои механизмы банковского кредитования. Вообще же денежные средства в строительство привлекаются через фонды финансирования строительства или фонды операций с недвижимостью, путем использования институтов совместного инвестирования и выпуск целевых облигаций.

Фонды финансирования строительства

Для аккумулирования денежных средств юридических и физических лиц может использоваться Фонд финансирования строительства. Создать его может финансовая компания или банк. Чтобы стать участником фонда, нужно подписать соответствующий договор и внести средства. После этого за вами будет закреплен определенный объект — к примеру, квартира.

После того, как вы выплатите полностью всю сумму, управляющий фондом уступит вам права на эта квартиру и выдаст справку. В ней будет содержаться информация о вас, о Фонде, о выплаченной вами сумме, а также о доме и квартире. После окончания строительства принадлежащая вам жилая недвижимость будет передана вам в пользование.

Фонды операций с недвижимостью

Управляющий Фонда операций с недвижимостью распоряжается средствами, полученными от инвесторов, недвижимостью и другим имуществом, а также имущественными правами и прибылью, полученной в ходе деятельности.

https://www.youtube.com/watch?v=DNDwt0PIPmI

От Фонда финансирования строительства ФОН отличается тем, что его участники не получают в собственность квартиры. Они могут рассчитывать на получение доходов за счет роста цен на жилье.

Институты совместного инвестирования

К институтам совместного инвестирования относятся паевые инвестиционные и инвестиционные корпоративные фонды. Покупая ценные бумаги ИСИ, вы можете разместить свои средства, чтобы в будущем получить прибыль. Ваши деньги будут направлены на строительство недвижимости. Чаще всего владельцами институтов совместного инвестирования являются сами застройщики.

Паевой инвестиционный фонд представляет собой совокупность активов, которые принадлежат на правах общей долевой собственности инвесторам–участникам фонда. Ими могут быть как физические, так и юридические лица. Собранные средства направляются на строительство жилья, ими распоряжается управляющая компания.

Инвестиционные корпоративные фонды похожи на ПИФы, но имеют некоторые особенности. Они создаются в форме открытых акционерных обществ. Эмитент выкупает приобретенные у него акции, выплачивая их стоимость или предоставляя в собственность держателя акций объект жилой недвижимости. Так же, как и в случае с Паевым инвестиционным фондом, активами распоряжается управляющая компания.

Эмиссия целевых облигаций предприятий

Чтобы привлечь средства, застройщик также может выпустить облигации. Делается это, как правило, еще на этапе подготовки проектно–сметной документации. Такие бумаги могут быть не привязаны в конкретному объекту (дому) и тем более — к конкретной квартире. Они продаются по цене ниже номинальной стоимости, а погашаются по номиналу.

При этом за держателем облигаций закрепляется определенный объект недвижимости. Эти бумаги обычно выкупаются лотами, и количество приобретаемых потребителем облигаций соответствует числу квадратных метров площади квартиры.

Риски инвестиций в строительство

На рынке строительства жилья присутствует много аферистов, которые обманывают как рядовых граждан, выступающих дольщиками, так и целые компании.

Самый распространенный вид мошенничества — бегство с деньгами инвесторов.

Обычно таким образом обманывают дольщиков, которым продают несуществующие квартиры, однако даже инвестиционные фонды не застрахованы от подобных ситуаций на 100%.

Чтобы свести риски к минимуму, необходимо обращать внимание на компанию и цену строительства. Лучше, если фирма работает на рынке больше трех лет и имеет хорошую историю (также можно заглянуть в реестр недобросовестных застройщиков), при этом цена предлагаемой ей жилой недвижимости не должна быть низкой.

Еще одной распространенной проблемой остается срыв сроков, когда момент сдачи дома в эксплуатацию откладывается на год, два года и даже больше. Если вы инвестировали в строительство такого жилья, полагающуюся вам прибыль вы получите гораздо позже запланированного срока.

Пожалуй, лучшим способом обезопасить себя от подобных ситуаций будет, опять–таки, тщательный выбор компаний для сотрудничества. Если фирма–застройщик работает много лет без срыва сроков, ее можно считать надежной, главное — узнать, не менялось ли в последнее время руководство.

Умение анализировать ситуацию на рынке недвижимости, владение разными способами инвестирования и знание способов диверсификации рисков позволит вам обезопасить свои деньги и получить хорошую прибыль от вложения средств в строительство жилой недвижимости.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Видео:Инвестиции в недвижимость: купить квартиру под сдачу или коммерческое помещение? Считаем выгоду!Скачать

Инвестиции в строительство

Одна из наиболее востребованных тем на сегодняшний день, это строительство новых зданий и переселение соотечественников с ветхих старых домов в новостройки.

Вопрос остается регулярно открытым, в силу того, что это крайне затратный процесс, который окупает себя не сразу, а лишь после продажи всех квартир.

Разумеется, далеко не каждый инвестор готов делать вклады в это хоть и выгодное предприятие, но имеющее определенные финансовые риски и потери, в случае недобросовестности застройщика.

Предварительно производится экономическая оценка будущего здания, как быстро оно окупится и целесообразно ли вкладываться в строительный проект. Современные инвесторы задаются, прежде всего, этими вопросами.

Наряду с этим их интересует количество объектов недвижимости, на строительство которых требуются прямые вклады, а также предыдущая эффективность строительного подрядчика.

Как правило, всех инвесторов в строительство интересуют следующие основные моменты:

1. Период застройки и сдачи здания в эксплуатацию.
2. Район расположения будущего жилого или промышленного здания.
3. Схема инвестирования, на которую рассчитывает застройщик. Полная затрата средств на строительство, либо частичная финансовая помощь застройщику.
4. Период окупаемости вложений, а также возможные риски относительно частичной или полной утраты средств.

Иными словами, если компания застройщик предоставит идеальный план застройки в центре крупного города с развитой инфраструктурой и быстрым сроком сдачи здания в эксплуатацию, такой вариант привлечет массу инвесторов.

Если же речь идет о строительстве нового здания на окраине города или населенного пункта, где инфраструктура слабо развита, то от вложений в такой проект могут отказаться все инвесторы, либо предложить застройщику наименее выгодный для него план вложения средств.

Полезная информация! Ответ на вопрос, как привлечь инвесторов в строительство, достаточно прост, необходимо подготовить план застройки в перспективном районе города, где развитая инфраструктура и все жилье будет скуплено еще до момента сдачи дома в эксплуатацию. В этом случае компания застройщик, получит массу выгодных предложений от отечественных и даже зарубежных инвесторов.

Инвестиции в жилищное строительство

На сегодняшний день самым популярным объектом инвестирования из строительных объектов является строительство многоквартирных домов и иного востребованного жилья, к примеру, коттеджей. Здесь интересы вкладчиков разделяются на два отдельных лагеря, а именно:

• вложение средств в загородное строительство элитной жилой площади;
• инвестиции в строительство многоэтажных многоквартирных зданий.

В первом случае затраты не столь велики, при этом приносят доход практически сразу после того, как будет выполнено инвестирование.

Однако здесь вкладчики также имеют некоторые риски, связанные с последними экономическими нестабильностями в стране, что существенно повлияло на спрос дорогостоящей загородной недвижимости.

В настоящее время наибольшим спросом пользуются квартиры, так как для обычных людей они могут стать потенциальным источником стабильного дохода, в силу того, что новое жилье позволить себе могут далеко не все соотечественники, вопрос аренды регулярно растет.

https://www.youtube.com/watch?v=nOd4NMGbdcE

Что касается второго варианта инвестирования в строительство, то сюда требуются существенно большие капиталовложения, и последующая окупаемость инвестиций не всегда происходит сразу, что для инвестора является убытком.

Однако наряду с этим, в конечном итоге инвестиционный вклад в строительство многоквартирных домов окупает себя целиком и приносит хорошую прибыль.

Этот вариант вкладов в строительство прекрасно подходит для тех, кто готов к долгосрочному извлечению прибыли и терпению относительно длительного периода застройки и последующей продажи квартир.

Стоит отметить, что отечественные и иностранные инвесторы больше заинтересованы в инвестировании своих средств в долгосрочный проект, где в конечном итоге прибыль может превысить вложения в 1,5, а иногда даже 2 раза. Для инвесторов это крайне интересная программа, однако, прежде чем предоставить свои инвестиции, они подробно знакомятся с планом застройки и оценивают свои возможные риски.

Инвестиции в капитальное строительство

В данном случае вклады в недвижимость и ее строительство требуют сотен миллионов, а иногда даже миллиардов рублей.

Соответственно застройщику для получения такой финансовой поддержки требуется предоставить массу положительной информации о себе и ближайших планах о застройке, а также убедить инвестора, что его вклад, в конечном результате принесет высокий доход. Для этого подрядчики используют предоставление следующих сведений:

1. Уникальный план застройки целого микрорайона в городе, где развита инфраструктура и проживает население, которое нуждается в приобретении нового жилья.
2. Каждый отдельный дом проекта должен быть проработан до мелочей.
3. Так как к застройке готовится целый микрорайон, то требуется наличие муниципальных школ и детских садов, а также продуктовых магазинов и иных инфраструктур.
4. Застройщик должен предоставить точный срок сдачи проекта.
5. Предоставить информацию касательно рисков инвестора.
6. Подготовить сведения относительно того, какие средства ему необходимы для застройки.
7. Предоставить информацию относительно своих капиталовложений в строительство.

После презентации бизнес-проекта инвестор рассматривает этот вариант и при согласии на участие в проекте предоставляет деньги на застройку.

Важно! Прежде чем компания подрядчик получает средства под застройку, она проходит тщательную проверку на предмет выявления мошеннических действий с ее стороны. При малейшем выявлении не стыковок, деятельность компании может остаться без инвестиций.

В капитальную застройку, как правило, требуется вложение больших денежных сумм, далеко не все инвесторы могут иметь такие средства.

В этом случае застройщик может обратиться одновременно за инвестициями к частному вкладчику и государству.

Как правило, при государственной поддержке получить инвестирование своего проекта под застройку значительно проще. В данном случае речь идет о вложении средств в застройку трех участников сделки:

• уполномоченных государственных представителей:
• отечественного или иностранного инвестора;
• компании осуществляющей застройку микрорайона.

Стоит обратить внимание, что при обращении за поддержкой к государству, застройщик пройдет более глубокую проверку в отличие от обращения к обычному инвестору.

В данном случае при выявлении малейших нарушений или недомолвок, вы, как застройщик, рискуете не только не получить капитал под застройку, но и вовсе прекратить свою строительную деятельность, так как лицензия на застройку будет отозвана.

В данном случае выбор остается непосредственно за застройщиком, к какой инвестиционной помощи прибегнуть. В любом из случаев предстоит заблаговременно подготовить достойный строительный план, который будет отвечать всем требованиям безопасности и Гостам, если этого не сделать своевременно, то в разрешении на застройку, а также в предоставлении инвестиционных вкладов будет отказано.

Небольшие итоги

В настоящее время строительство, это одна из наиболее актуальных тем в развитии экономики Российской Федерации.

Многие строительные компании не ищут стороннего инвестирования, а сразу обращаются за финансовой поддержкой к государству.

Однако в этом случае одобрение получают лишь крупные строительные корпорации, которые присутствуют на строительном рынке коттеджей и многоквартирных домов уже продолжительный срок.

https://www.youtube.com/watch?v=lX53TooIbnE

Если же ваша компания еще не имеет тесного сотрудничества с государством, то остается лишь рассчитывать на поддержку со стороны отечественных или иностранных инвесторов, однако в этом случае у них будут соответствующие запросы относительно получения прибыли и в конечном итоге застройщику останется лишь незначительная часть прибыли от продажи коттеджей или квартир.

Обо всех нюансах и плюсах инвестирования в строительство, можете узнать из видео:

Видео:Инвестиции в строительство. Пример. Обзор. Доходность.Скачать

Инвестиции в новостройки

Вложение капитала в недвижимое имущество на начальных стадиях строительства является одним из надёжных и прибыльных способов заработка.

Стоимость квартиры в новостройке на этапе котлована намного ниже цены жилья в полностью готовом доме, и после продажи недвижимость вложенные средства вернутся с хорошей прибылью.

Однако не всё так просто, как может показаться на первый взгляд, в этом бизнесе присутствуют свои риски и подводные камни. В пределах настоящей статьи рассмотрим преимущества и недостатки инвестирования в строящуюся недвижимость.

Недвижимость на этапе строительства привлекает инвесторов по следующим причинам:

• Возможность заработать на перепродаже;
• Возможность защитить свой капитал от инфляции;
• Возможность обеспечить себе стабильный доход от сдачи жилья в аренду.

Вероятность того, что недвижимость не поднимется в цене за время строительства крайне невелика. Кроме того, жилье является сегодня достаточно ликвидным имуществом, с продажей которого не возникнет затруднений. Даже если произойдет скачок инфляции и покупательская способность денег снизится – с недвижимостью такого не случится, сама по себе она не может сильно упасть в цене.

Минусы данного вида инвестиций

К минусам такого рода инвестирования, в первую очередь, нужно отнести риски – это риск неполучения жилья в результате банкротства застройщика или получение жилья, не соответствующего заявленным качественным параметрам.

Впрочем, законодательная база по долевому строительству на сегодняшний день проработана достаточно неплохо и есть механизмы, способные защитить дольщика (в независимости от того, является он инвестором или покупает квартиру для себя). Несоответствие параметров качества, в свою очередь, может привести к дополнительным расходам, связанным с исправлением тех или иных недочетов.

В числе минусов – необходимость оплачивать налог на прибыль, который в РФ составляет 13%, если жилье продается после оформления прав собственности. Но если жилье реализуется по схеме долевого строительства (через ДДУ – договор долевого участия), то используется схема «переуступки прав» и такой налог не взымается, так как продается не жилье, а «права требования».

Кроме того, нужно приложить определенные усилия, чтобы найти объект недвижимости, который будет востребован на рынке и принесет прибыль, неудачный же выбор может привести к нулевому результату.

Рынок недвижимости находится в прямой зависимости от состояния экономики в стране, это требует от инвестора навыков анализа текущей ситуации, а также способностей в плане прогнозирования состояния экономики на несколько лет (пока закончится строительство).

Потенциальные риски инвестирования в строящиеся объекты

Сейчас разберем риски подробнее. Начнем с того, что любая строительная компания может попросту разориться, причем, это касается не только новичков на строительном рынке, но и крупных застройщиков, которые возводят жилую недвижимость десятилетиями.

Такое может произойти в результате кризисных явлений (резкий скачек цен на строительные материалы вызовет нехватку денег, собранных с дольщиков средств просто не хватит) или в результате плохого менеджмента, неверных расчетов и непродуманность стратегии руководства.

Однако закон о долевом строительстве предполагает эффективные механизмы защиты дольщиков – это:

• Создание компенсационного фонда, в который строительные компании вносят средства, направляемые на достройку;
• Страховка ответственности застройщика (строительство заканчивается средствами страховой компании);
• Методики проверки финансовой состоятельности застройщика до начала привлечения средств (обязательным условием является наличие у застройщика собственных средств).

Если же при строительстве будут иметь место нарушения принятых технологий, неудовлетворительное качество стройматериалов, может сложиться плачевная ситуация, дом просто не примет госкомиссия, объект не будет сдан в эксплуатацию.

Выход из такой ситуации только один – вернуть дольщикам их деньги (если, конечно, невозможно исправить строительные конструкции).

Деньги в подобных случаях возвращаются нескоро, сначала проводится процедура банкротства, затем ищутся источники финансирования.

https://www.youtube.com/watch?v=iz4N0nqB4u8

Даже сегодня есть риск мошенничества со стороны застройщика, который может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, однако если сделка проводится в рамках ДДУ, то беспокоиться не о чем, договор в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Очередной риск – «долгострой», обещанное жилье могут предоставить намного позже окончания сроков, указанных в договоре, в некоторых случаях сроки окончания строительства переносятся на несколько лет.

Здесь есть варианты – судиться с застройщиком на предмет возврата средств или ждать, как ни парадоксально, второй вариант может оказаться более выгодным.

Даже если деньги вернут, уже к этому моменту квартира будет стоить много дороже, чем сумма, выплаченная за нее.

Как ограничить инвестиционные риски. Оценка застройщика

Грамотный инвестор в момент оценки недвижимости, которая потенциально может принести прибыль, наряду с параметрами квартиры, оценивает финансовую состоятельность и порядочность самого застройщика.

Даже если есть высокая вероятность получения компенсации при возникновении нештатных ситуаций, то инвестор никак не заинтересован в подобных сюрпризах – ему нужна прибыль, а не возврат средств.

Результатом грамотной оценки должен быть исчерпывающий набор информации о деятельности застройщика.

При выборе строительной компании в первую очередь оценивают опыт возведения недвижимости (именно жилой), изучают отзывы от дольщиков по предыдущим проектам, такие отзывы имеются на профильных форумах. Однако этого недостаточно, поскольку отзывы вполне могут оказаться фальшивыми.

В сети есть сервисы, которые дают будущему дольщику возможность проверить информацию о застройщике. Так, на сайте http://egrul.nalog.

ru/ можно посмотреть регистрационные данные юридического лица, на которое оформлена компания, здесь берем выписку ЕГРЮЛ.

В выписке смотрим дату регистрации, если компания зарегистрирована недавно, но представители застройщика упоминают об успешном опыте пятилетней работы, возможно, предыдущее юр. лицо было ликвидировано по причине возникновения проблем.

Берем в выписке ИНН директора и отправляемся на сайт https://focus.kontur.ru, где можно узнать, не менялся ли в последнее время генеральный директор. Смена руководства перед началом строительства может означать, что компания готовится к банкротству.

Идем на сайт http://kad.arbitr.ru и смотрим, в каких судебных разбирательствах участвовала компания, какие рассматривались дела, кто был истцом и ответчиком, какие вынесены решения и открыты исполнительные производства.

В частности, могут иметь место разбирательства с дольщиками относительно срыва срока окончания строительства, с банками по поводу просрочек по кредитам, с поставщиками стройматериалов – все это поможет вовремя сориентироваться и не заключить договор с проблемным застройщиком.

Стоит также позвонить в строительную компанию и узнать, предлагают они договор долевого участия или же — продажу жилья по другим схемам, на какое юридическое лицо оформляется договор. Если строительство уже в полном разгаре – необходимо съездить на строительную площадку и посмотреть – укладывается ли застройщик в план возведения дома, оценить, насколько активно ведутся работы.

Посещение сайта застройщика позволит получить следующую информацию: все ли документы строительная компания успела оформить, на чье имя выписаны все бумаги (необходимо сверить информацию с данными из выписки). В числе прочего на сайте должны находиться следующие сведения:

• Разрешение на строительство;
• Проектная документация;
• Документы на землю (срок договора аренды должен быть более поздним, чем срок окончания строительства).

Выбор новостройки для вложений. От чего отталкиваться

После того, как определен перечень застройщиков, взаимодействие с которыми потенциально может привести к желаемому результату, переходим к выбору конкретного проекта. Выбор должен осуществляться согласно инвестиционным целям.

Если было принято решение о покупки жилья с целью сдачи его в аренду, необходимо заранее знать о расценках на арендную недвижимость в том же районе, это позволит определить время окупаемости инвестиций и будущий доход. Желательно выяснить, какое именно жилье пользуется спросом и кто входит в аудиторию потенциальных арендаторов.

Например, если новостройка возводится в деловой части города или недалеко от крупного института, стоит предпочесть покупку квартиры-студии или однокомнатной квартиры, такое жилье пользуется популярностью среди студентов и тех, кто не желает каждое утро стоять в пробках, добираясь до места работы.

В спальных районах, где предпочитают селиться семейные пары с детьми, неплохим вариантом может оказаться покупка двух или даже трехкомнатной квартиры.

Дополнительное преимущество последнего варианта заключается в том, что такое жилье снимают, как правило, надолго, и есть вероятность, что в течение нескольких лет не придется искать новых квартирантов.

https://www.youtube.com/watch?v=Ok1wSfpxppo

В случае приобретения квартиры для перепродажи нужно знать стоимость аналогичного жилья в районе возведения новостройки, учитывать реальный спрос.

Так, например, в спальном районе на удалении от центра вряд ли будут нарасхват квартиры бизнес-класса, в подобных местах лучше выбирать «панельки» класса «комфорт».

Наиболее ликвидными на рынке всегда были студии и однокомнатные квартиры, поэтому при желании быстро продать жилье стоит выбирать именно такие варианты.

С другой стороны, именно по причине популярности студий на рынке инвестирования в недвижимость присутствует конкуренция, за счет которой стоимость «однушек» и студий снижается к минимуму. Для повышения отдачи желательно приобретать более крупную недвижимость, правда, может занять некоторое время поиск покупателя по хорошей цене.

На стоимость готовой квартиры, помимо прочих параметров влияет план дальнейшей застройки района, а также текущее состояние социальной инфраструктуры.

Так, например, если в число преимуществ квартиры входят отличные видовые характеристики, то последующее возведение прямо перед окнами очередной многоэтажки может существенно снизить цену жилья.

Не стоит сомневаться, что этот параметр потенциальные покупатели проверят обязательно.

Заключение

Инвестиции в новостройку при обдуманном подходе могут приносить неплохой доход.

Если имеются свободные средства, которые можно вложить в строительство жилой недвижимости, капитал за пару лет «заработает» больше, чем при обычном размещении на банковском депозите на такой же срок.

Сразу же после продажи можно присматривать очередную новостройку, процесс инвестирования может быть непрерывным.

Однако если речь идет о недвижимости, которая будет сдаваться в аренду, стоит учесть, что прибыль будет поступать только после того, как квартира окупится, а произойдет это не раньше пяти-шести лет. И в течение этого времени инвестировать средства заново не получится, придется ожидать, пока капитал накопится снова.

Видео:Покупай только так! / 5 ПРАВИЛ выбора квартиры для инвестицийСкачать

Инвестиции в строительство жилой недвижимости — Юрист Владислав Анохин

Такой вид инвестиционного проекта предусматривает долговременное вложение денежных средств частных инвесторов. Это обусловлено особенностью и длительностью строительного процесса, который требует регулярных финансовых вложений.

Владелец объекта недвижимости может использовать его для 2 целей — личного потребления и получения пассивного дохода. В первом случае он улучшает свои жилищные условия, но не получает никакой доходности.

Для получения пассивного дохода лучше всего сдавать объект в аренду или полностью реализовать.

В крупных мегаполисах или рекреационных местностях сдача жилья в аренду является экономически выгоднее, чем единовременная продажа.

Вложение средств в строящийся жилой фонд сопряжено с множеством рисков. Рассмотрим самые распространенные из них.

Риски, связанные с инвестированием строительства жилья

• Присвоение средств аферистами. Недобросовестные застройщики продают квартиры на ранних этапах строительства. Естественно, что возведение дома мошенниками не ведется. Фактически они берут деньги за воздух. Отличить мошеннические схемы очень сложно. Однако зачастую цены на жилую недвижимость существенно занижены, что и привлекает доверчивых граждан.

• Возможность увеличения затрат. Повышение стоимости строительных материалов и  объемов расходов на преодоление бюрократических преград приводят к удорожанию объекта недвижимости.

• Возможное падение доходов населения. Актуально только при условии, что инвестор вкладывает деньги только с целью дальнейшей реализации объекта недвижимости.  Продажа жилой недвижимости может затянуться на несколько лет.

• Нестабильная экономическая ситуация. Финансовый кризис может привести к банкротству застройщика.

Инвестирование в строящее жилье: с чего начать?

• Выбор надежного застройщика. Следует оценить его историю работы на отечественном рынке, количество построенных объектов, отзывы клиентов о компании, уточнить о возможных задержках или долгостроях. Не мешает проанализировать деятельность застройщика в период финансового кризиса.

• Изучение документации компании — застройщика. Не поленитесь запросить свидетельство о государственной регистрации, документы на землю, разрешение на выполнение строительных работ, проектную документацию, положительное решение государственной экспертизы. При отказе в предоставлении хотя бы 1 из перечисленных документов никакое сотрудничество с застройщиком заводить не рекомендуется.

• Оценка качества  построенных объектов. У серьезной компании всегда есть портфолио, ознакомиться с которым может каждый желающий. Важно чтобы в нем были не только возведенные объекты, но и жилье, в котором успели пожить люди. Зачастую вся интересная информация содержится на официальном сайте компании. Если же он не существует, то это еще один повод призадуматься о целесообразности вложения средств в строительство этим застройщиком.

• Посещение стройки. Здесь вы можете увидеть весь строительный процесс своими глазами. Убедитесь, что стройка идет полным ходом. По возможности поговорите с рабочими о случаях задержки зарплаты. В некоторых ситуациях продажа жилья на ранних этапах  его возведения — единственный способ компании рассчитаться со всеми долгами. В этом случае о качестве отделочных и строительных работ не может быть и речи.

• Анализ цены. Откажитесь от инвестирования в жилье, стоимость которого существенно занижена. Ни одна процветающая компания не станет предлагать объекты по заниженной цене.

Договор с застройщиком: виды и их особенности

Договор — основной документ,  регулирующий права и обязанности 2 сторон: застройщика и инвестора. На практике встречается 3 вида таких договоров:

• Договор о долевом участии. Основная его цель — передача инвестору уже готового жилья после введения его эксплуатацию. Основное достоинство договора — проверка органами государственной регистрации. В случае несоблюдения срока и неудовлетворение качеством работы инвестор вправе расторгнуть его в одностороннем порядке. В документе должны фигурировать следующие данные:  информация об объекте, подлежащему передаче, гарантийный срок, срок передачи, цена, полные юридические сведения о компании — застройщике.

• Договор  купли-продажи с рассрочкой платежа. Является самым распространенным. Он не предусматривает государственную регистрацию объекта, поэтому  именно его чаще всего предлагают мошенники.

• Договор участия в жилищно-кооперативном строительстве. Инвестор должен вступить в кооператив, который готов приобрести для него жилье. За свое участие в нем он вносит плату. Договор является сомнительным, без опытного юриста не стоит использовать подобные схемы инвестирования.

Цена на объект жилой недвижимости начинает интенсивно расти с каждой новой строительной стадией. Можно не дожидаться окончания всех работ и продать право на жилье еще в период строительства. Такие отношения регулируются договором уступки прав.

https://www.youtube.com/watch?v=RRoeUbi0km4

Причем такое действие экономически обосновано. Допустим, в январе 2013 года инвестор приобрел объект на стадии строительства за 3,5 млн. руб. В августе 2013 года он продал его по договору уступки за 4,15 млн. руб.

Прибыль до налогообложения составит 650 тысяч рублей, то есть вложение средств принесло инвестору 35%- ную доходность. Это почти в 6 раз больше, чем при вложении этих средств на банковский депозит. Таким образом, вложение в жилую недвижимость — выгодный способ инвестирования при разумном подходе к выбору застройщика.

Ситуация на рынке недвижимости Москвы в октябре — ноябре 2013 года

Неопределенность на столичном рынке господствует уже не первый год. По свой эффективности московский рынок недвижимости уже 3 -й год подряд уступает банковским депозитам. По прогнозам экспертов такая ситуация продержится вплоть до 2021 года.

В 2012 году среднегодовой доход  от вложений в недвижимость на вторичном рынке составил всего 6%, что свидетельствует о нецелесообразности инструмента инвестирования за последние годы.

На рисунке 1 представлено поведение цены за январь — ноябрь 2013 года.

Рис. 1. «Анализ цены вторичного жилья на московском рынке недвижимости»

В  ноябре цены на жилье возросли на 1,01%. Как полагают эксперты, рост цен в осенний сезон связан с повышением инфляции и открытием делового сезона. Как выяснилось, граждане предполагали рост цен на жилищную недвижимость. На рисунке 2 представлены основные причины, которые по их мнению вызвали рост стоимости жилья осенью.

Рис. 2. «Причины роста цен на московское жилье, в %»

Таким образом, большинство граждан сходятся к мнению, что нестабильная экономическая ситуация заставляет частных инвесторов вкладывать капитал в недвижимость как в самый надежный инструмент.

Однако говорить о повышении доходов граждан вовсе не стоит. В сентябре — ноябре 2013 года самый высокий спрос зафиксирован на жилье недорогого сегмента. Подробнее  со статистикой типа приобретаемого жилья можно ознакомиться на рисунке 3.

Рис. 3 «Потребительские предпочтения, в %»

Особой популярностью в осенний период пользуются небольшие квартиры старой планировки. Основная причина — невысокие доходы населения. Низкая покупательная способность связана с ослаблением рубля, затянувшимся экономическим кризисом и отсутствием иностранных инвестиций в страну.

На рисунке 4 представлен анализ предпочтений инвесторов по площади приобретаемого жилья.

Уже не первый год особым спросом пользуются именно однокомнатные квартиры. По официальным данным, стоимость на них увеличилась больше всего — на 1,6%. На некоторые виды элитного жилья в ноябре зафиксирован спад, связанный с низкой покупательской способностью граждан.

Тем не менее, эксперты полагают, что ситуация на рынке недвижимости в Москве и Московской области изменится уже в марте 2014 года.

Автор Стадник Татьяна Викторовна.

investicii-v-stroitelstvo-zhiloj-nedvizhimosti

Инвестиции в строительство жилья: механизмы вложения средств и возможные риски

Строительство остается одной из наиболее прибыльных отраслей деятельности. Инвестиции в жилую недвижимость — это очень хороший вид долгосрочных вложений, других инвестиционных инструментов, которые обладали бы столь же высокой доходностью и надежностью, сегодня практически нет.

Такие инвестиции приносят хорошую прибыль, но ее придется подождать, и этот вариант не подойдет вам, если вы хотите получить прибыль быстро.

С другой стороны, если вы настроены серьезно и любите основательный подход, строительство жилой недвижимости — это отличное направление для инвестирования. Чтобы вложения принесли прибыль, важно заранее просчитать риски, которых здесь предостаточно.

Видео:ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ. МОЙ ЛИЧНЫЙ ОПЫТ ИНВЕСТИЦИИ В НОВОСТРОЙКИ | #ХочуКвартируСкачать

Инвестиции в строительство жилой недвижимости: стоит ли вкладывать средства? Механизм привлечения

Многие годы вложения в сферу недвижимости считалось самым лучшим видом инвестирования капитала.

Отсутствие влияния инфляции на денежные активы, повышение стоимости недвижимости со временем или постоянный приток денежных средств от сдачи в аренду недвижимого имущества – это только несколько плюсов подобного рода инвестиций.

Однако и тут можно встретиться с финансовыми рисками и ощутить ряд недостатков. В статье я попытаюсь раскрыть самые популярные виды инвестирования в недвижимость и расскажу об их особенностях

Стоит ли инвестировать в недвижимость?

В период кризиса все хотят сохранить свои денежные средства. Одни предпочитают покупку золота, другие – положить деньги в банк, а третьи ничего не делают и просто прячут деньги под подушкой, в надежде, что так спасут свои активы.

В случае накопления небольшой суммы денег, приобретение драгоценных металлов является хорошим способом уберечь деньги от инфляции.

Но если у вас достаточно средств и вы хотите не просто сохранить капитал, но и получить доход, то приобретение недвижимости является отличным вариантом.

Существует ряд целей инвестирования в строительство жилой недвижимости:

• Приобретение недвижимости для себя.
• Приобретение квартиры в новостройке, с целью сдачи в аренду.
• Инвестирование в начинающиеся строительство, с целью дальнейшей продажи готовой квартиры по высокой цене.

Все варианты имеют преимущества и недостатки. Рассмотрим их более подробно.

Покупка недвижимости для личного пользования

Накопив достаточно средств за долгие годы, многие решаются либо сменить жилье, либо приобрести квартиру родственникам. Инвестируя в строительство дома можно постепенно проводить выплату своей квартиры, а со временем получить готовую квартиру в новом доме.

Квартира для аренды

Сдавая жилплощадь в аренду, собственник квартиры постоянно будет получать ежемесячный доход.

https://www.youtube.com/watch?v=DlICBMudpIc

Квартиру можно сдавать посуточно или на длительный период. Доход от сдачи квартиры посуточно приблизительно в два раза больше ежемесячной оплаты за аренду жилья (в расчете на один месяц).

Хозяин квартиры постоянно будет получать пассивный доход. Однако и здесь есть свои нюансы. Все зависит от множества факторов:

• Жильцы. Не всегда в квартире проживают люди, а при посуточной сдаче отсутствие жильцов распространённая проблема. Погнавшись за большим доходом, можно получить только убытки.
• Город. В большом городе, в отличие от маленького провинциального городке, всегда больший приток новых студентов, рабочих и туристов.
• Ремонт. Косметический ремонт или его отсутствие существенно влияет на решение квартиросъемщика.
• Месторасположение. Квартира, расположенная ближе к центру всегда будет стоить дороже, чем квартира в тихом уютном спальном районе. Это зависит от цели аренды квартиры и от пожелания потенциальных жильцов.
• При наличии большого количества плюсов, нужно помнить и о недостатках.
• Капиталоемкость. Необходимость большого количества денежных средств самый большой минус. Нужно не только собрать много денег для покупки квартиры, но и потратиться на ремонт.
• Период окупаемости. Выгодной инвестицией в недвижимость считается та инвестиция, которая окупается после 100 месяцев арендной оплаты. В реальной жизни период окупаемости инвестиций составляет около десяти лет.

Перепродажа квартиры

Инвестируя в строительство новостроек, можно приобрести квадратные метры жилплощади достаточно дешево, а после завершения проекта и ремонта в квартире, можно ее продать.

В данном случае доход от продажи превышает первоначальную инвестицию на тридцать, а то и сорок процентов.

Механизм привлечения инвестиций

Денежные средства привлекаются в виде инвестиций в строительство через фонды финансового строительства, институты совместного инвестирования, фонды операции с недвижимостью.

Также существуют варианты продажи ценных бумаг (целевые, процентные, дисконтные облигации).

Фонд финансового строительства

Данный фонд содержит все денежные взносы инвесторов предназначенные для строительства.

ФФС (фонд финансового строительства) – это посредник, который, заключив договор с застройщиком, перечисляет деньги на строительство.

Данная структура занимается контролем использования денежных средств и строительства здания.

Такой способ инвестирования является самым популярным и, решив обратится в ФФС, запомните несколько правил:

• Заключая договор, необходимо проверить указанную стоимость жилья (не должна увеличиваться со временем), уточнить график оплат и дату ввода в эксплуатацию.
• Перечислять деньги необходимо на расчетный счет, чтоб осталось документальное подтверждение отправки денег.
• После заключения договора и первого взноса, инвестору должны вручить свидетельство участника фонда.
• В случае банкротства строительной компании или ФФС, вернуть свои деньги будет очень проблематично.

Фонд операций с недвижимостью

Приобретая сертификаты данного фонда можно рассчитывать на получение дохода за счет ценового роста на недвижимость. особенность – получение дохода, не приобретая жилье в собственность.

Привлечение средств через облигации

1. Целевые облигации. Они привязаны к метрам квадратным и выпускаются после утвержденной проектной сметы, прошедшей проверку государственной экспертизой.
2. Дисконтные облигации. Выпуск осуществляется на начальных этапах строительства. Облигации не привязаны к определенному объекту строительства.

3. Процентные облигации. Выпуск таких облигаций осуществляется только компаниями с безупречной репутацией. Застройщик может реализовать жилье по окончанию.

Выбирая среди различных способов инвестирования нужно помнить о возможном банкротстве строительных компаний, подставных фирмах и различных финансовых рисках на рынке.

на тему

🌟 Видео

Инвестиции в бизнес - Займ или Доля? Преимущества и недостаткиСкачать

Инвестиции в недвижимость VS акции 2024Скачать

Гордон о своей бизнес-стратегии на рынке недвижимости и примерах удачных и неудачных сделокСкачать

15 ИДЕЙ как зарабатывать на недвижимости в 2023 годуСкачать

ВТОРИЧКА или НОВОСТРОЙКА? / Куда ИНВЕСТИРОВАТЬ в 2024 ГОДУ?Скачать

ACREI: платформа коллективных инвестиций в недвижимость | 05.03.2024Скачать

МЕТОД КИЙОСАКИ! Как инвестировать в недвижимость без денегСкачать

Инвестиции в недвижимость - 8 способов инвестирования в недвижимость (плюсы и минусы) + книгиСкачать

Почему в области доход на недвижимость больше / Обзор новостройки для инвестиции от INGRADСкачать

Сколько денег тратит врач на жилье в Питере 👩‍⚕️ #недвижимость #инвестиции #интервью #опросСкачать

В какую недвижимость лучше инвестировать в 2022 году. Инвестиции в недвижимость. Доходность.Скачать

3 способа заработка на недвижимости без денег #недвижимость #инвестиции #викторпанин #кудавложитьСкачать

ИНВЕСТИЦИИ в недвижимость с ДОХОДНОСТЬЮ от 40 до 350 в год. Земельные �Скачать

Инвестиции в недвижимость с нуля. Как начать инвестиции в недвижимость. Доходная недвижимость | 16+Скачать

ГОТОВЫЙ АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС: Плюсы и минусы покупки коммерческой недвижимости как инвестицииСкачать

Инвестиции в займы под залог недвижимости - РазборСкачать